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前段时间，关于#一线(xian)城市(shi)房(fang)租(zu)跳水#的话(hua)题登上热(re)搜(sou)。根据行(xing)业数(shu)据，23年11月以(yi)来，各(ge)等(deng)级(ji)城市(shi)全(quan)部迈入租(zu)赁淡季，租(zu)金均(jun)价(jia)(jia)全(quan)线(xian)下滑，11月全(quan)国大中城市(shi)租(zu)金挂牌均(jun)价(jia)(jia)为(wei)35.37元(yuan)/平方(fang)米/月，环(huan)比下跌(die)0.59%，同(tong)比下跌(die)0.25%。

具体(ti)来看，虽然一线城市的平均(jun)租金最高，为86.6元/平方米/月，但下(xia)降(jiang)也是(shi)四个(ge)等级中最高的，同比下(xia)跌1.48%，环(huan)比下(xia)降(jiang)0.83%。

在(zai)整个租房市场(chang)不景气的(de)大(da)(da)背景下，曾经如火如荼(tu)的(de)长租公寓(yu)也嗅到了危机，一些(xie)长租公寓(yu)的(de)租期正在(zai)变(bian)(bian)短、变(bian)(bian)灵活，另一些(xie)则卷起了价(jia)格，调低(di)租金以求(qiu)租客。但(dan)对偏高端的(de)公寓(yu)而(er)言，它(ta)所受到的(de)冲(chong)击力最大(da)(da)，这些(xie)些(xie)许的(de)调整和改(gai)变(bian)(bian)似(si)乎挽(wan)救不回需(xu)求(qiu)的(de)大(da)(da)幅下滑，因为(wei)高端公寓(yu)越来越难成为(wei)年轻(qing)人的(de)租房选择。

从高(gao)向(xiang)低，趋(qu)势所在(zai)。

退租之后，降价成常态

“明明签了(le)3年的(de)合(he)同，才住了(le)半(ban)年就(jiu)要走(zou)，跟我说(shuo)因(yin)为(wei)工作变动，要去另一个城市发展，他可以(yi)赔偿一个月的(de)押(ya)金”，作为(wei)房(fang)东的(de)李先生有些生气。

2021年的(de)(de)(de)时(shi)候，上海楼市火热，李先生在静(jing)安区附(fu)近(jin)买了一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)套40平米左右的(de)(de)(de)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)室一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)厅公寓，准备出(chu)租给白领和高(gao)端租客(ke)。11月交付后(hou)，中(zhong)介很(hen)快帮(bang)他找到(dao)了一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)个租客(ke)，是(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)个在附(fu)近(jin)工(gong)作的(de)(de)(de)白领，签了3年的(de)(de)(de)合(he)同，可(ke)是(shi)没曾想突(tu)然有一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)天租客(ke)跟他说(shuo)不打(da)算租了。无奈之下，他只(zhi)能接(jie)受解约请求，可(ke)眼(yan)看着房子空(kong)置了两(liang)个月，中(zhong)介劝(quan)他降价(jia)，从原来的(de)(de)(de)7500/月降到(dao)6800元/月，而(er)后(hou)又降到(dao)了6600/月。

李先生赶上了上海(hai)楼市(shi)急剧变化(hua)的时候。根据《2023年一季度上海(hai)住房(fang)租(zu)(zu)赁市(shi)场回顾及展望》，2023年3月(yue)，上海(hai)房(fang)屋(wu)租(zu)(zu)金收入比(bi)为28%，环比(bi)下跌21.7%，达(da)到近(jin)年来(lai)新(xin)低。这意味(wei)着尽管各方(fang)数据都显示人均可支配收入增长(zhang)了，但租(zu)(zu)房(fang)人群更倾向于控制租(zu)(zu)金预算或缩减(jian)租(zu)(zu)金支出。

这对(dui)高(gao)(gao)端(duan)公(gong)寓的出租影响(xiang)最大。上海(hai)某外资(zi)高(gao)(gao)端(duan)公(gong)寓相关负责人表示(shi)，2023年(nian)下(xia)半年(nian)，上海(hai)某国际基金投资(zi)的高(gao)(gao)端(duan)公(gong)寓出现了退租潮，一个月退租最高(gao)(gao)超20套(tao)，多数租客(ke)并(bing)未离开(kai)上海(hai)，而是(shi)搬到了更(geng)便宜的公(gong)寓。

作为顶奢公(gong)寓(yu)的(de)代表，宝(bao)格丽公(gong)寓(yu)也早已放下了姿态。原(yuan)来行(xing)情好的(de)时候(hou)，一(yi)个月租金数(shu)万元的(de)酒店式(shi)公(gong)寓(yu)基本是(shi)“秒定”状态，经常几位意(yi)向客户在抢一(yi)套(tao)房子，有时候(hou)还可能(neng)要(yao)加(jia)价才能(neng)租到。而从(cong)2022年(nian)(nian)的(de)下半年(nian)(nian)，宝(bao)格丽公(gong)寓(yu)就开(kai)始搞(gao)起了各种优惠活动(dong)，有些活动(dong)算下来等于变(bian)相(xiang)打了8.3折。

高端公寓的(de)租户(hu)，多以年轻(qing)人为主，前些年很(hen)多互(hu)联(lian)网圈(quan)、金融圈(quan)的(de)本土(tu)“高精尖(jian)”人才、上市公司(si)中高层(ceng)管理者(zhe)(zhe)、居家做直播(bo)的(de)网红博主及其他自(zi)由职业者(zhe)(zhe)，都喜欢租高端公寓。但2023年退租的(de)越来越多，一旦(dan)空(kong)了，再(zai)租出的(de)周期(qi)也越来越长。

这(zhei)其中外(wai)(wai)企外(wai)(wai)派员工所代表的(de)国(guo)外(wai)(wai)租(zu)户(hu)流失，是高端公(gong)(gong)寓日(ri)趋冷(leng)清的(de)一个核心(xin)原(yuan)因。自疫情发生后，外(wai)(wai)资公(gong)(gong)司不断减少(shao)外(wai)(wai)派人员，而去年彻底(di)开(kai)放后，这(zhei)群(qun)潜在的(de)“租(zu)户(hu)”也少(shao)有回流。一位上(shang)海碧云的(de)中介表示(shi)，他那边的(de)外(wai)(wai)国(guo)租(zu)户(hu)差不多走了一半，而且“像长宁古北原(yuan)先这(zhei)里很(hen)多外(wai)(wai)籍客户(hu)，尤其是日(ri)韩的(de)，公(gong)(gong)司降预算或者(zhe)回国(guo)了，所以很(hen)多这(zhei)类客户(hu)退租(zu)”。

面对这种情况，高端公寓(yu)也只能打起了价格(ge)战。2023年(nian)上(shang)半年(nian)，上(shang)海(hai)某国际知名(ming)公寓(yu)的(de)小户型租(zu)金降幅达到40%；虹口某知名(ming)公寓(yu)54平方米loft户型，2022年(nian)签单(dan)价格(ge)在2万元左右(you)，2023年(nian)已降至1.4万元左右(you)；另(ling)外(wai)，一些小业主(zhu)的(de)别墅型产品租(zu)金降价幅度达到50%。

降价(jia)不是(shi)长久之(zhi)法(fa)，中介、房东、公(gong)寓(yu)运(yun)营(ying)商们仍在苦(ku)苦(ku)等(deng)待租户。

租房的年轻人都去哪了？

“人在不同时(shi)期(qi)确实(shi)有(you)不同的想享受(shou)的东(dong)西，之前想着(zhe)工作不易，要(yao)尽量给自己(ji)好的生(sheng)活环境，现在只想攒钱出远(yuan)门旅游”，一位(wei)去(qu)年(nian)搬到一栋老房子(zi)楼梯房里小单(dan)间的年(nian)轻人表示。

去(qu)年，易居研究院(yuan)发布报告对全国30个重(zhong)点(dian)城市(shi)租房市(shi)场进行分析，报告显示，对比收入而言，2023年5月，全国30个重(zhong)点(dian)城市(shi)房租收入比为29%，这意(yi)味着租客需要(yao)掏出近3成的工资等收入用于租房。而其(qi)中，在北京、三亚、上(shang)海、深(shen)圳(zhen)等城市(shi)，房租收入比更是高达40-50%。

不过(guo)当前大(da)部(bu)分(fen)城市的(de)房(fang)(fang)租(zu)收入比(bi)正(zheng)在(zai)下滑，受企业倒(dao)闭、裁(cai)员(yuan)及降(jiang)薪的(de)影响，年轻人租(zu)房(fang)(fang)的(de)首要(yao)考虑因素变(bian)成了(le)性价比(bi)，而(er)从高租(zu)金(jin)(jin)区(qu)(qu)域(yu)向低租(zu)金(jin)(jin)区(qu)(qu)域(yu)换租(zu)，则是大(da)多(duo)数年轻人的(de)租(zu)房(fang)(fang)消费(fei)趋势(shi)。

但具体流向了(le)哪里？不(bu)断入(ru)市的保租(zu)房承接了(le)一(yi)大批长(zhang)租(zu)公寓的租(zu)客。以(yi)上(shang)海为例，2023年(nian)6月(yue)，普陀区某央企运营的一(yi)个中高端(duan)保租(zu)房项目(mu)(mu)入(ru)市后(hou)，吸(xi)引了(le)普陀、静安、长(zhang)宁区多家高端(duan)公寓的租(zu)客。据(ju)一(yi)位(wei)中介表示(shi)，该央企保租(zu)房项目(mu)(mu)仅(jin)4个月(yue)，入(ru)住率就爬升到了(le)90%以(yi)上(shang)。

对(dui)于(yu)原(yuan)来(lai)租高端公寓的(de)(de)租客而言，2万以上的(de)(de)月租金换到(dao)保租房项(xiang)目，可(ke)以租下一套三房，这不失为一个好的(de)(de)选择。但对(dui)于(yu)被裁(cai)员(yuan)或有被裁(cai)风险及薪资变(bian)动较大的(de)(de)更多年轻(qing)人，保租房

的(de)价(jia)格仍然偏贵，他们更倾(qing)向于老破小或者搬离市区。

“在(zai)深圳市区，2500元(yuan)只能合租(zu)到一个(ge)十(shi)几平方米(mi)的(de)(de)(de)单间，但在(zai)龙(long)(long)岗(gang)(gang)区，1600元(yuan)左右可以租(zu)到30平方米(mi)的(de)(de)(de)一居室”，由于福田等市区租(zu)金(jin)居高不下，不少租(zu)客(ke)(ke)将租(zu)房地点换到了龙(long)(long)岗(gang)(gang)。一位(wei)在(zai)龙(long)(long)岗(gang)(gang)住了近半年的(de)(de)(de)租(zu)客(ke)(ke)称，“自从搬到了龙(long)(long)岗(gang)(gang)中心城，周末都不想出去(qu)，最(zui)远不出龙(long)(long)岗(gang)(gang)，简直不要太舒服(fu)”。

为了(le)追(zhui)求性(xing)价比，年(nian)轻人还将目(mu)光瞄准了(le)长(zhang)住酒店，这在小红(hong)书上(shang)兴起(qi)了(le)新潮流(liu)。

和短期住(zhu)酒店相(xiang)比，长(zhang)住(zhu)用户会拿到(dao)更优(you)惠(hui)(hui)的价(jia)格(ge)，最多(duo)可达(da)到(dao)五折，虽然和租(zu)房相(xiang)比长(zhang)住(zhu)酒店价(jia)格(ge)可能持平或者高一(yi)些，但(dan)房租(zu)以外其余的费用综合在(zai)一(yi)起(qi)，长(zhang)住(zhu)酒店还(hai)是(shi)有(you)价(jia)格(ge)优(you)势(shi)。一(yi)位(wei)用户在(zai)小红书(shu)上称(cheng)，自己(ji)工作(zuo)后(hou)没租(zu)房，在(zai)酒店住(zhu)了(le)两三周，问了(le)下前台，说长(zhang)租(zu)可以优(you)惠(hui)(hui)，三个月以上谈到(dao)了(le)价(jia)格(ge)1200/月，押一(yi)个月租(zu)金，想住(zhu)多(duo)久(jiu)就住(zhu)多(duo)久(jiu)。

不少年轻人选择长住(zhu)酒(jiu)店，也是(shi)为了(le)省去(qu)中介(jie)费。在北京、上海等一(yi)线(xian)城(cheng)市，中介(jie)费一(yi)般(ban)是(shi)一(yi)月房租或者一(yi)月房租的50%，长住(zhu)酒(jiu)店可以省下(xia)这几千元(yuan)。

新选择，不是人人都有(you)，租(zu)房降(jiang)级的大潮下，更多的年轻(qing)人在(zai)租(zu)房价格和质量之间挣扎(zha)，既(ji)不想(xiang)彻底将就，也不想(xiang)背负经济(ji)压力。

长租公寓的巨变

2017、2018年左右，消费升级在(zai)房(fang)地产租(zu)赁(lin)领域(yu)的(de)体现，促使长(zhang)租(zu)公(gong)寓(yu)得(de)到(dao)快(kuai)速壮大(da)，房(fang)企、创(chuang)业(ye)公(gong)司、中(zhong)介、酒店等来自(zi)不同领域(yu)的(de)人纷纷涌入(ru)该(gai)行业(ye)。当(dang)时，形势一(yi)片大(da)好，贝(bei)壳研究院租(zu)赁(lin)行业(ye)首席分析师(shi)黄卉曾指出(chu)，未来7年，租(zu)赁(lin)业(ye)是我国房(fang)产市(shi)场(chang)中(zhong)增(zeng)长(zhang)空间(jian)最大(da)的(de)市(shi)场(chang)，我国租(zu)赁(lin)市(shi)场(chang)将会实现3万亿规模的(de)发展。

可如(ru)今(jin)来(lai)看，长(zhang)租(zu)公(gong)寓(yu)市场最好(hao)的发展机遇在疫情这几年被(bei)耽误，模式上的弊端又(you)为(wei)长(zhang)租(zu)公(gong)寓(yu)的扩张埋下了(le)隐患，导致(zhi)暴雷不(bu)断。但这还不(bu)是当前长(zhang)租(zu)公(gong)寓(yu)最大的阻(zu)碍，客观原因导致(zhi)的需(xu)求滑落，可能更让(rang)业内人感(gan)到悲观。

以(yi)毕(bi)业生来讲，每(mei)年(nian)庞大的毕(bi)业生群体曾经是长(zhang)租(zu)公(gong)寓(yu)最佳的用(yong)户(hu)“流量池”，而2023年(nian)毕(bi)业生在(zai)租(zu)房上却表现出比以(yi)往更保(bao)守的倾向。

根据58同城、安(an)居(ju)客发(fa)布的《2023年(nian)毕(bi)(bi)业生(sheng)租(zu)住报告(gao)》和(he)《2022年(nian)毕(bi)(bi)业生(sheng)租(zu)住报告(gao)》做(zuo)对比(bi)，可以发(fa)现一些变化。从租(zu)住方(fang)式上看，2022年(nian)，毕(bi)(bi)业生(sheng)选择(ze)与人(ren)合租(zu)一套房的占(zhan)比(bi)为42%，2023年(nian)这(zhei)个占(zhan)比(bi)增长为54.7%；

2022年毕(bi)业生(sheng)租住报告(gao)

2023年毕业生(sheng)租住报告

从租(zu)金上看，2023年，1501-2500元(yuan)(yuan)和2501-3500元(yuan)(yuan)这(zhei)(zhei)两个价格区间的占比(bi)，相比(bi)2022年都(dou)出现了(le)(le)下(xia)滑(hua)，反而800元(yuan)(yuan)及以下(xia)和801-1500元(yuan)(yuan)这(zhei)(zhei)两个价格区间的占比(bi)，相比(bi)2022年出现了(le)(le)增长(zhang)。由此可见，很多(duo)毕业生在对(dui)未(wei)来薪资不乐观的情(qing)况(kuang)下(xia)，尽(jin)量降低了(le)(le)租(zu)房(fang)上的预算。

另(ling)外有一(yi)个数据值得注意，根(gen)据《2023年毕(bi)业生(sheng)(sheng)租住报告》显示，受(shou)访者在考虑(lv)租房(fang)时(shi)主(zhu)要考虑(lv)选择普通小区(qu)住宅，比例达66.0%，而倾向于选择长租公寓的毕(bi)业生(sheng)(sheng)仅(jin)占比为22.2%。

没钱的(de)年(nian)轻毕业生想租(zu)(zu)租(zu)(zu)不起，有钱的(de)白领、高管或网红在(zai)各自的(de)职场危机中(zhong)选择降级，前者(zhe)(zhe)阻碍了(le)长(zhang)(zhang)租(zu)(zu)公寓对更(geng)大用户群体的(de)渗透，后者(zhe)(zhe)则影响了(le)长(zhang)(zhang)租(zu)(zu)公寓品牌(pai)的(de)高端化发(fa)展，而这两(liang)者(zhe)(zhe)都将给长(zhang)(zhang)租(zu)(zu)公寓市场带来结构性(xing)变(bian)化。

未(wei)来(lai)一个明显的表现，即大(da)众化(hua)公(gong)寓(yu)增(zeng)多，而高(gao)端(duan)公(gong)寓(yu)减少。当前市场(chang)上已经有(you)所预示(shi)，有(you)调查(cha)结果(guo)显示(shi)，2023年超过7成的投资人在未(wei)来(lai)三年内将聚焦在大(da)众化(hua)公(gong)寓(yu)市场(chang)，相较于(yu)2021年增(zeng)长了30%。与之相比，高(gao)端(duan)公(gong)寓(yu)市场(chang)的投资意愿则明显下(xia)滑(hua)，2021年，有(you)超过5成的投资人愿意进入这(zhei)一细分赛道，而2023年，这(zhei)一数(shu)字不(bu)足2成。

为(wei)了应对(dui)市(shi)场需求的(de)变化(hua)，一些长(zhang)租(zu)(zu)公寓(yu)品牌正在积极改变。如万科泊寓(yu)，推出(chu)长(zhang)短租(zu)(zu)结合的(de)业(ye)务模(mo)式，包(bao)括对(dui)B端客户推出(chu)随心短租(zu)(zu)，最短租(zu)(zu)期从(cong)一年调整成一个(ge)月。

长租变(bian)短租，透露(lu)出运营(ying)商(shang)的无(wu)奈，但短租模式又如何(he)保证服务(wu)水平和利润？高端又将如何(he)留住想走的租户？这(zhei)都是摆在长租公(gong)寓面前的问题(ti)。而在这(zhei)个以(yi)租客为主的市场(chang)，年轻租客的脸上也写(xie)着难。