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2021年，潘石(shi)屹把SOHO中(zhong)国卖给了黑石(shi)集(ji)(ji)团，而原本被(bei)其称(cheng)为(wei)“永远不能(neng)销售(shou)的(de)两个项目”—外滩SOHO和望京SOHO，一(yi)并(bing)被(bei)黑石(shi)集(ji)(ji)团收(shou)入囊中(zhong)。当时(shi)，SOHO中(zhong)国的(de)收(shou)购价格(ge)为(wei)每(mei)股5港元(yuan)，总额(e)236.58亿港元(yuan)（约30.48亿美(mei)元(yuan)），较一(yi)年之前的(de)价格(ge)，相当于(yu)打了8.3折(zhe)。

低价出(chu)售(shou)，SOHO中国在地产商业的撤(che)退，令外(wai)界唏嘘(xu)不已，但置(zhi)身于当前，“跑”得(de)快(kuai)着实(shi)是一(yi)门本事(shi)。

上海市内(nei)环(huan)内(nei)一(yi)个名为嘉宁国际广(guang)场的甲级写(xie)字楼(lou)，可售面(mian)积约(yue)31788平方(fang)米(mi)(mi)(mi)，2015年买(mai)入时成本单(dan)价约(yue)5.2万元/平方(fang)米(mi)(mi)(mi)，目(mu)前(qian)该项(xiang)目(mu)的拟(ni)出让价格，仅为开价4万元/平方(fang)米(mi)(mi)(mi)…

深(shen)圳(zhen)，前海一央(yang)企开发写(xie)字(zi)楼，原备(bei)案价约8.5万元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，一清盘房源折后单价约5.8万元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米；宝(bao)安(an)核心区域一写(xie)字(zi)楼5折左(zuo)右(you)出(chu)售，备(bei)案价约6万元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，现(xian)售价低至3.2万元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米…

卖不(bu)好卖，租(zu)也不(bu)好租(zu)，我国的写字(zi)楼市场在(zai)结束了疫情带来(lai)的重创后(hou)似乎(hu)并没有恢复活力。

01

空置率“压垮”业主？

对于有扩(kuo)张需求的(de)(de)企业(ye)来(lai)讲，今年落户高档写字楼是(shi)个(ge)不(bu)错的(de)(de)选择(ze)，可在降(jiang)(jiang)价、降(jiang)(jiang)租(zu)的(de)(de)趋势下，写字楼的(de)(de)业(ye)主们尽是(shi)一片哀嚎之声。

以深(shen)圳(zhen)为例，戴(dai)德梁(liang)行(xing)数据显示，上半(ban)年，深(shen)圳(zhen)全市甲级(ji)写(xie)字(zi)楼平均租(zu)金(jin)继续延续下(xia)行(xing)走(zou)势(shi)(shi)，半(ban)年下(xia)降3.0%至每月每平米(mi)197.5元(yuan)，对比2018年的历史高点已然下(xia)调28.6%。而从写(xie)字(zi)楼的价格走(zou)势(shi)(shi)来看，深(shen)圳(zhen)甲级(ji)写(xie)字(zi)楼的平均租(zu)金(jin)已经差不(bu)多回到了2013年的水平。

其他一线城市的(de)情况也大致如此。仲量(liang)联行报告(gao)显示(shi)，上海二季度(du)中央(yang)商务(wu)区(qu)租(zu)金(jin)环(huan)比(bi)下跌1.7%，非中央(yang)商务(wu)区(qu)租(zu)金(jin)环(huan)比(bi)下跌2.0%；截至(zhi)今年6月底，杭州甲级办(ban)公楼平均(jun)净租(zu)金(jin)为(wei)138.9元每(mei)平方米每(mei)月，环(huan)比(bi)下降了(le)0.7%，乙级办(ban)公楼租(zu)金(jin)为(wei)105.2元每(mei)平方米每(mei)月，环(huan)比(bi)下降0.8%。

7月(yue)份(fen)，上海延安西路(lu)太平(ping)洋企业中心一套244.7平(ping)方(fang)米的写(xie)字楼，从4月(yue)份(fen)放租已经几次下(xia)调租金，日租从4.5元/平(ping)方(fang)米下(xia)调至(zhi)(zhi)1.62元/平(ping)方(fang)米，月(yue)租金从26000元/月(yue)降至(zhi)(zhi)12000元/月(yue)。

一面降(jiang)低(di)(di)租(zu)金，吸纳(na)更多(duo)的(de)(de)企业入(ru)驻(zhu)，另一面很多(duo)业主早已在(zai)寻求低(di)(di)价甩卖(mai)，套现离场，一位经纪人表(biao)示，“这几(ji)年(nian)受到(dao)大环(huan)境影响，不(bu)断(duan)有急卖(mai)的(de)(de)业主放低(di)(di)价格出(chu)售”。而究其原因，写字楼空置率(lv)的(de)(de)持续(xu)攀升，把业主们逼入(ru)险(xian)境，同时，企业扩租(zu)需求短期(qi)内看不(bu)到(dao)恢复的(de)(de)希望，更令他(ta)们感到(dao)悲观。

盘点各大(da)一线(xian)城市甲级(ji)写字楼的(de)(de)空置率，据戴德梁行(xing)日前的(de)(de)报告显示，截至(zhi)今年(nian)上(shang)半年(nian)底，北京、上(shang)海(hai)、广州、深圳的(de)(de)甲级(ji)写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，均较去年(nian)底有不同程(cheng)度的(de)(de)上(shang)升。

其(qi)中上(shang)升最快的当属深(shen)圳(zhen)，截至今年(nian)第(di)三季度(du)末，深(shen)圳(zhen)甲(jia)级写字楼(lou)空置(zhi)(zhi)率(lv)环比上(shang)升1.3个(ge)百分点至28.3%，至今年(nian)年(nian)底，有分析师预测(ce)，其(qi)空置(zhi)(zhi)率(lv)大概率(lv)突破30%，明年(nian)继续走(zou)高至35%。

通常来(lai)讲，写(xie)字楼的空(kong)置率在10%-20%是比较合理的范围，高于20%等同于跨过了(le)警(jing)戒线(xian)，而30%以(yi)(yi)上意味着城(cheng)市(shi)写(xie)字楼大(da)幅过剩。长(zhang)年以(yi)(yi)来(lai)，青岛、天津、南(nan)京等城(cheng)市(shi)的写(xie)字楼空(kong)置率偏(pian)高，北上广(guang)深及(ji)香港控制得最合理且稳(wen)定，但如今(jin)这(zhei)些超一线(xian)城(cheng)市(shi)的写(xie)字楼空(kong)置率看似也正走向失控。

为了降低空置率，业主们使出(chu)浑身解数(shu)。2021年市场(chang)比较火(huo)的时候，一般(ban)的免租期限最多20天左右(you)，现在很多业主给到免租两个月的条件，除(chu)此之外，部(bu)分业主还用(yong)附带(dai)装修等方式，吸引客户入住。

但是，这些(xie)努(nu)力在企业扩(kuo)租需求(qiu)缩减的大环境下有多(duo)少作(zuo)用(yong)恐怕存疑。

02

大佬和小兵，“套”在写字楼里

当地(di)产行业的(de)动荡来临前，被困在里面的(de)人最羡慕的(de)就(jiu)是(shi)早一步逃离的(de)“聪明人”，王健林(lin)、李嘉诚等都是(shi)后(hou)者。

去年(nian)，长实集团发布一(yi)则公告(gao)，公司以(yi)12.1亿英镑出售位于英国(guo)(guo)伦(lun)敦的一(yi)座甲(jia)级写字楼“5 Broadgate”，买方为韩国(guo)(guo)国(guo)(guo)民年(nian)金公团下属公司。早在2021年(nian)，李(li)嘉诚就有意售出，彼(bi)时，伦(lun)敦写字楼物业交易市场火(huo)热，疫情过后的市场反弹令很(hen)多(duo)投资人充满(man)了(le)自信，然而，今年(nian)一(yi)场写字楼“大衰退(tui)”席卷伦(lun)敦。

李嘉诚早(zao)(zao)在这场(chang)衰退之(zhi)前赚(zhuan)得盆(pen)满钵满，及早(zao)(zao)离了(le)(le)(le)场(chang)，可不(bu)是所有富(fu)豪都如(ru)此幸运。比如(ru)深圳富(fu)豪陈红(hong)天，2017年，陈红(hong)天以(yi)2.7亿(yi)(yi)英镑高价（约合24亿(yi)(yi)人民(min)币）买下了(le)(le)(le)位于(yu)伦敦金丝雀码头(tou)金融城的地标(biao)写(xie)字(zi)楼—5 Churchill Place，同一年，还(hai)以(yi)4.1亿(yi)(yi)英镑（约36亿(yi)(yi)人民(min)币）收购了(le)(le)(le)20 Canada Square大楼。

陈(chen)红天家里固(gu)然(ran)有矿，可在伦(lun)敦“扫货”，主要还是靠向银行借(jie)取(qu)高额贷款(kuan)，自(zi)信满(man)满(man)的(de)他原以(yi)为租金收入足以(yi)覆(fu)盖利息，谁知伦(lun)敦商业地产逐渐走下坡路。等到(dao)2023年，祥祺(qi)集(ji)团

无力偿还贷款，银行将这两栋顶(ding)级写字楼开价放售，价格(ge)较买入时已经(jing)大(da)大(da)贬值(zhi)。

前些年，根(gen)据(ju)胡(hu)润的一(yi)项新调查，中国富(fu)人将其财富(fu)的12.5%用于购买海(hai)外资(zi)产，伦(lun)敦(dun)是最受欢(huan)迎的投资(zi)目的地(di)。如今(jin)伦(lun)敦(dun)写字(zi)楼(lou)空置率居高不(bu)下，在对英国经济造成(cheng)进一(yi)步打(da)击(ji)的同时，不(bu)知(zhi)多少富(fu)豪想出(chu)出(chu)不(bu)来。

其实不只(zhi)是(shi)搞投资(zi)的(de)富豪，浸淫商(shang)业地产多年的(de)大佬对此也有心无力。

吴光正，九龙仓(cang)置业的(de)老(lao)板，九龙仓(cang)置业运营管(guan)理(li)着(zhe)香港多处大型(xing)甲级(ji)商(shang)(shang)场，标(biao)志性物(wu)业海港城和时代广场分别选址于尖(jian)沙咀和铜锣湾(wan)，可以说在香港商(shang)(shang)用物(wu)业中占据领先(xian)地位。而根据2022年财报，九龙仓(cang)集团2022年收入减少(shao)19%至180.64亿(yi)港元(yuan)(yuan)，营业盈(ying)利减少(shao)23%至66.03亿(yi)港元(yuan)(yuan)。

从赢(ying)到亏(kui)，九(jiu)龙仓集团深(shen)受香港商业地(di)产低迷的(de)影响。以(yi)写字(zi)楼为例，根据中原(yuan)数据，2022年(nian)香港写字(zi)楼租(zu)务(wu)同比减少(shao)约两成，租(zu)金(jin)平均下跌约5%，成交量对比2021年(nian)更是锐减约50%。

地产大佬或卖楼回血，或等待复苏，可商业地产中更多的(de)小投资者已无(wu)力再(zai)战(zhan)。一(yi)位拿着拆迁(qian)款买了(le)一(yi)层写(xie)字楼的(de)“包(bao)租(zu)(zu)公(gong)”称，原(yuan)本以为(wei)能安安稳稳靠(kao)收租(zu)(zu)过(guo)日子(zi)，可疫情开始到现在，租(zu)(zu)金降(jiang)了(le)好几次还(hai)是(shi)租(zu)(zu)不出去，要(yao)把写(xie)字楼以原(yuan)价卖掉也不是(shi)件容易的(de)事，“成了(le)一(yi)个(ge)烫手山(shan)芋”。

南(nan)宁一位业(ye)主也表(biao)示，手头(tou)资金充裕时自(zi)己曾购入(ru)两套共(gong)计600平米多的(de)写(xie)字楼房产，疫情时期，租户退租后一直空置，每月光物业(ye)费就(jiu)损失不(bu)少，现(xian)在只求能(neng)降价甩手。

03

互联网经济不“背锅”

今年(nian)年(nian)初(chu)，腾讯计划从朗(lang)科大厦退租(zu)的消息不胫而走，市场上引发了一阵恐慌。

据了解，朗科科技(ji)主要(yao)靠朗科大厦收租贡(gong)献盈(ying)利(li)，按(an)照最新2021年(nian)4月29日(ri)签订的(de)合同，这些物(wu)业(ye)的(de)租赁期限为2021年(nian)5月15日(ri)至(zhi)2026年(nian)5月14日(ri)，五年(nian)的(de)租赁期限可(ke)使(shi)朗科获得1.86亿元的(de)租金(jin)收入（含税）。

之所(suo)以恐慌，自然不单单因为腾(teng)讯(xun)，而是从去年起，互联网(wang)巨(ju)头们就陆(lu)续出现了撤(che)(che)离(li)原所(suo)在写字楼的例子。字节跳动集体(ti)撤(che)(che)离(li)中关村(cun)，整合退(tui)(tui)租(zu)超10万平(ping)米，爱奇艺搬出超3万平(ping)的鸿(hong)诚拓展大厦，微(wei)软也提(ti)前退(tui)(tui)租(zu)鼎好大厦3万平(ping)…

我国写字楼(lou)市场的(de)(de)繁荣，曾经很长一段时(shi)间(jian)是以(yi)互(hu)联(lian)网经济为(wei)主力推动(dong)的(de)(de)。尤其是在(zai)北京(jing)，2014年之后，望(wang)京(jing)“地(di)标型”写字楼(lou)拔地(di)而(er)起，望(wang)京(jing)SOHO、绿地(di)中(zhong)心、保(bao)利国际广(guang)场、金辉大厦等陆(lu)续建成，增加(jia)了(le)超过150万平米(mi)的(de)(de)写字楼(lou)面积，很快(kuai)望(wang)京(jing)核心区就被(bei)新(xin)兴互(hu)联(lian)网企业“霸占”。尤以(yi)望(wang)京(jing)SOHO为(wei)代(dai)表，它见(jian)证了(le)数不清的(de)(de)互(hu)联(lian)网“新(xin)星”的(de)(de)崛起亦或(huo)消失(shi)。

而今写字(zi)楼空(kong)置，与互联网经济(ji)近(jin)些年的发展颓势撇不(bu)清(qing)关(guan)系。先看深(shen)(shen)圳，2021年TMT行业在(zai)深(shen)(shen)圳甲级写字(zi)楼分行业租赁成交面积的占比为38.1%，2022年下降至23.0%，今年上(shang)半年仅剩16.7%。

北(bei)(bei)京(jing)是(shi)中(zhong)国拥有(you)最多百强互(hu)联(lian)网(wang)企业(ye)的(de)(de)城市，在北(bei)(bei)京(jing)，虽然互(hu)联(lian)网(wang)科技(ji)公司(si)仍然是(shi)写(xie)字楼(lou)租(zu)赁的(de)(de)主力，可(ke)占比(bi)呈现(xian)下降(jiang)趋(qu)势。戴(dai)德梁行的(de)(de)数据显(xian)示，2022年全年高科技(ji)业(ye)在北(bei)(bei)京(jing)甲级写(xie)字楼(lou)市场租(zu)赁成交面积中(zhong)占比(bi)达39.3%，同比(bi)下降(jiang)了16.2个百分点。很(hen)显(xian)然，互(hu)联(lian)网(wang)经济(ji)从高歌猛进到原地(di)踏步，支撑(cheng)不(bu)起写(xie)字楼(lou)庞大的(de)(de)市场存量了。

不(bu)过，空荡(dang)的(de)写字楼(lou)背(bei)后自(zi)然不(bu)仅仅是互(hu)联网企业的(de)退租潮，而是整个市场(chang)扩租需求(qiu)的(de)下滑(hua)，几乎(hu)所有企业都忙着(zhe)降本(ben)增效，寻求(qiu)更(geng)低的(de)成(cheng)本(ben)支出成(cheng)为首要。

诚(cheng)如一位打(da)工人(ren)的(de)吐槽，“我公(gong)司(si)最(zui)开始在(zai)三里(li)屯SOHO，后来到(dao)(dao)了(le)(le)朝阳(yang)门，再(zai)到(dao)(dao)三元桥(qiao)、到(dao)(dao)四惠东(dong)…越来越远…”这(zhei)直白地说(shuo)明了(le)(le)中心区域(yu)写字(zi)(zi)楼(lou)(lou)(lou)空(kong)置(zhi)的(de)原因。当然，企业(ye)外迁，非中心区域(yu)的(de)写字(zi)(zi)楼(lou)(lou)(lou)也未达到(dao)(dao)人(ren)满为患的(de)程(cheng)度，不(bu)少(shao)企业(ye)进行人(ren)员优化调(diao)整，所需写字(zi)(zi)楼(lou)(lou)(lou)面(mian)积减少(shao)。

上海一家生(sheng)物医药初(chu)创公(gong)司的(de)负责人称，今(jin)年(nian)5月(yue)份，公(gong)司更换了所租(zu)赁的(de)写(xie)字楼，新租(zu)的(de)写(xie)字楼面积(ji)少(shao)了大约500平方(fang)(fang)米，因(yin)为位(wei)置(zhi)的(de)原因(yin)，每平方(fang)(fang)米每天的(de)租(zu)金也少(shao)了一块多钱。

另(ling)外(wai)，不少企(qi)业已死在了(le)复苏(su)前夜。根(gen)据安联贸易(yi)发布(bu)的《全球(qiu)(qiu)破(po)(po)产(chan)(chan)报告》显示，2023年全球(qiu)(qiu)破(po)(po)产(chan)(chan)率(lv)将(jiang)增(zeng)(zeng)(zeng)加21%。其中，分析师预计2023年法国(guo)的破(po)(po)产(chan)(chan)数量将(jiang)达(da)到5.9万起（同比增(zeng)(zeng)(zeng)长41%），英国(guo)将(jiang)达(da)到2.85万起（同比增(zeng)(zeng)(zeng)长16%），德国(guo)将(jiang)达(da)到1.78万起（同比增(zeng)(zeng)(zeng)长22%），意(yi)大利(li)将(jiang)达(da)到8900起（同比增(zeng)(zeng)(zeng)长24%），美国(guo)企(qi)业破(po)(po)产(chan)(chan)数量更是将(jiang)增(zeng)(zeng)(zeng)加49%。

经济复苏缓慢，全球的(de)(de)写字楼市场已进入漫长的(de)(de)等待，在这场等待中，能及(ji)时撤(che)出或许算是最大(da)的(de)(de)幸(xing)运。